10 goldene Tipps für Immobilienkäufer von Rechtsanwalt Prof. Dr. Thieler

  1. Lassen Sie die Immobilie von einem Gutachter prüfen!
    Es tauchen eine Unmenge von Gutachtern auf, die Augenblicklich eine Bewertung von
    Immobilien vornehmen, Immobilienmarklern, die oftmals nicht die geringste Ausbildung im
    Bereich der Immobilienbewertung haben, stellen Gutachten auf. Der Unterzeichner hat selbst
    an der Hochschule für Gutachter gearbeitet. Gutachter, die Immobilien richtig bewerten und
    dies auch lernen, benötigen 4 Jahre Ausbildung. Zumindest sollte man nur von der IHK
    geprüften Gutachtern die Bewertung vornehmen lassen. Die Angebote Ihre Immobilie zu
    begutachten (Kostenlos!) sind nur Werbeangebote, um Immobilienverkäufe zu bekommen.
    Suchen Sie sich einen seriösen Gutachter!
  2. Prüfen Sie, ob die verkaufte Wohnfläche auch wirklich genehmigte Wohnfläche
    ist!
    Oftmals werden Wohnungen oder Häuser mit einer Wohnfläche verkauft, die gar nicht als
    Wohnfläche bewertet werden kann. Oft werden Dachgeschosse, die gar nicht als Wohnung
    genehmigungsfähig waren oder Kellergeschosse mit als Wohnfläche verkauft. Lassen Sie das
    von einem Experten prüfen.
  3. Prüfen Sie, wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, in welchem Zustand sie
    übergeben wird.
    Machen Sie Videoaufnahmen von der Wohnung und dem Zustand der Wohnung, damit nicht
    nach Kaufvertragsabschluss, meistens sind es Beleuchtungskörper im Außenbereich oder
    andere Sachen, herausgenommen werden und das Argument kommt „Das haben wir nicht mit
    verkauft“.
  4. Prüfen Sie die Protokolle
    Prüfen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Sie sehen dann, was in der
    Vergangenheit geschehen ist. Sind irgendwelche Reparaturen oder kostenträchtige
    Maßnahmen geplant, so müssen Sie wissen, dass Sie dem Kaufpreis noch Geld hinterherlegen
    müssen. Prüfen Sie bei den Protokollen der Eigentümerversammlungen auch immer, wann
    diese anfangen und enden. Es gibt eine Rechtsprechung, dass bei Eigentümerversammlungen,
    bei denen die Eigentümer verstritten sind, eine Aufklärungspflicht besteht. Der Verkäufer
    muss aufklären, dass die Eigentümerversammlung zerstritten ist, dass also nur Streit in der
    Versammlung existiert. Sie haben dann ein Recht, von dem Vertrag zurückzutreten, wenn der
    Verkäufer nicht aufgeklärt hat.
  5. Fragen Sie die Vormieter
    Fragen Sie beim Kauf von Eigentumswohnungen bei den Vormietern nach, ob irgendwelche
    Mängel vorhanden waren und lassen sich von dem Käufer die Korrespondenz mit den Mietern
    aushändigen.
  1. Selbstgebastelte Immobilien
    Passen Sie auf, bei selbstgebastelten Immobilien. Bei diesen Immobilien gibt es oftmals
    Streit, weil diese Immobilien oftmals nicht fachmännisch umgebaut wurden. Lassen Sie sich
    im Kaufvertrag bestätigen, dass irgendwelche Reparaturen oder Modernisierungen
    fachmännisch ausgeführt wurden.
  2. Schwarzarbeit
    Schwarzarbeit ist strafbar und führt auch dazu, dass die Verträge nichtig sind. Lassen Sie sich
    im Kaufvertrag bestätigen, dass sämtliche Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten nicht
    durch Schwarzarbeiter durchgeführt wurden.
  3. Anzahl der Käufer
    Bei der Anzahl der Käufer sollten Sie aufpassen. Kaufen Sie nicht unbedingt die Immobilie
    mit Ihrer Frau oder Ihrem Ehemann zusammen. Oftmals ist es besser, wenn nur einer kauft
    und der andere Ehepartner Zeuge sein kann. Zumindest sollte beim Kaufvertrag und bei den
    Besprechungen immer ein Zeuge vorhanden sein.
  4. Videoaufnahmen
    Um sicherzustellen, was Sie wirklich gekauft haben, in welchem Zustand und um manche
    besprochenen Zusagen aufzunehmen, sollten Sie vor dem Kauf eine Videoaufnahme des
    Inhalts der Immobilie machen, auch um festzuhalten, was in der Immobilie verbleibt.
  5. Mündliche Nebenabreden
    Sie müssen wissen, dass bei jedem Kaufvertrag der Grundsatz gilt: Alles muss notariell
    beurkundet werden. Wurde irgendetwas nicht notariell beurkundet, beispielweise
    Schwarzgeldzahlung durch einen Teilbetrag, oder irgendwelche Zusatzvereinbarungen, dann
    kann der gesamte Vertrag nichtig sein.

Rechtsanwalt
Prof. Dr. Volker Thieler

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Schwarzarbeit bei Immobilien?!

Tipps für den Kaufvertrag

Als besonderen Tipp für den Kaufvertrag kommt eine Regelung in Frage, die fast alle Notare oder Berater von Immobilienkäufern nicht aufnehmen. Man könnte nämlich daran denken, dass der Verkäufer das ganze Haus oder die gesamte Immobilie oder einen Teil der Immobilie mit „Schwarzarbeitern“ errichten ließ. Dies gilt auch für Reparaturen oder sonstige Arbeiten auf dem Grundstück. Man könnte weiterhin daran denken, dass wenn der Verkäufer bei Verkauf nicht darauf hinweist, dass dann ein Anspruch aus § 434 BGB, unter anderem auf Schadensersatz nach § 437 Nr. 3, § 440, § 208 I, III, und § 281 BGB gegeben ist. Im Rahmen des Schadensersatzanspruches kann der sich daraus ergebende Minderwert des Hauses, das mit Schwarzarbeit gebaut worden ist, verlangen, und auch beispielweise fiktive Mängelbeseitigungskosten.

Der Bundesgerichtshof hat in einem neuen Urteil vom 28.05.21, AZ. X ZR 24/20 entschieden, dass unter § 534 BGB nicht die mangelnde Information über Schwarzarbeit oder über die Geschichte des Grundstücks fällt. Es liegt also kein arglistiger Tatbestand vor, wenn der Verkäufer die Problematik des Baus durch einen Schwarzarbeiter nicht erwähnt.

Interessanterweise ergibt sich aus dem Urteil des BGH ein Aspekt, den sicherlich viele Juristen und auch Notare beim Entwurf von Kaufverträgen nicht berücksichtigen, weil oftmals die Problematik gar nicht bekannt ist. Es ist empfehlenswert, in den Kaufvertrag eine Klausel aufzunehmen, dass als Beschaffenheitsvereinbarung die Erklärung abgegeben wird, dass keine Schwarzarbeiter im Rahmen der Erstellung, Reparatur oder sonstiger Instandsetzung der Immobilie tätig waren.

Rechtsanwalt
Prof. Dr. Volker Thieler

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Missbrauch von Senioren: Ausgeliefert

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Älterwerden als Strafe?

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DER ARME MILLIONÄR

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Ein Dokument des Grauens

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Vorsorgevollmacht jederzeit widerruflich!

Bei Beschwerden gegen den Vollmachtnehmer kann seitens des Gerichts immer ein
Betreuungsverfahren eingeleitet werden. Es wird dann vom Gericht ein Kontrollbetreuer
beauftragt.
Dadurch kann es zu einem Widerruf der Vollmacht kommen, mit der Konsequenz, dass
Sie ein Betreuungsfall werden.
Die alte Vorsorgevollmacht, selbst wenn Sie einen Prozess gegen diese Entscheidung
gewinnen würden, lebt nicht mehr auf!
Fast alle Vorsorgevollmachten in Deutschland haben dieses Problem bisher nicht
geregelt.

Lassen Sie sich hierzu unverbindlich beraten

Prof. Dr. Volker Thieler

PROF. DR. THIELER – PROF. DR. BÖH – THIELER
RECHTSANWALTSGESELLSCHAFT MBH
BAHNHOFSTRASSE 100 – 82166 GRÄFELFING
TELEFON-NR. 089 / 44 232 99 – 0, TELEFAX: 089 / 44 232 99 – 20
E-MAIL: MUENCHEN@RECHTSANWALT-THIELER.DE
WWW.RECHTSANWALT-THIELER.DE
WWW.VORSORGEVOLLMACHT-STIFTUNG.DE

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Verkauf auf Rentenbasis?

Im Würmtal wird verstärkt geworben für den Immobilienverkauf auf Rentenbasis. Die
Anbieter verschweigen allerdings die Risiken, die bei derartigen Verträgen bestehen können,
wie beispielsweise:
Was geschieht bei Tod des Käufers? – Erbensuche dauert oft Jahre!
Von wem bekomme ich dann meinen Rentenzahlungen?
Ist bei Rücktritt die gesamte geleistete Rentenzahlung zurückzuzahlen?
Das und vieles mehr sind die Fallstrecke der Rentenverträge.

Wir beraten Sie!

PROF. DR. THIELER – PROF. DR. BÖH – THIELER
RECHTSANWALTSGESELLSCHAFT MBH
BAHNHOFSTRASSE 100 – 82166 GRÄFELFING
TELEFON-NR. 089 / 44 232 99 – 0, TELEFAX: 089 / 44 232 99 – 20
E-MAIL: MUENCHEN@RECHTSANWALT-THIELER.DE
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Sehen Sie auch unter www.stiftung-immobilienrente.de

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IMMOBILIENPROBLEME: ÄLTERER MENSCHEN

VERMIETEN? VERKAUFEN? LEIBRENTE?
WOHNRECHT? NIESSBRAUCHSRECHT?

Für mehr Infos klicken sie bitte hier!

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Erbschleicherrecht

Drohendes Verhalten:
Ein ganz wichtiges Element für den Juristen, der einen Erbschleicherprozess übernimmt, bzw. im Vorbereich für die potenziellen richtigen Erben Prüfungen durchführt, ist die Frage: Lag eine drohende Haltung oder drohendes Verhalten des Erbschleichers vor?

Begriffserklärung:
Unter drohendem Verhalten versteht man ein Verhalten, gegenüber dem Erblasser direkt.
Dieses Verhalten kann in Form einer richtigen Drohung oder auch in Form von Verhaltensweisen ausgeführt werden, die ein Laie kaum erkennt. Die typischen Drohmittel
sind:
„Du wirst alleine in deiner Immobilie sterben“,
„Keiner kümmert sich um dich,
ich bin der Einzige, der da ist.“.
Es gibt ein Testament in München, bei dem die Erbschleicherin in dieser Form gedroht hat. Obwohl erhebliche Bedenken gegen das Testament bestanden, erhielt sie eine enorme Erbsumme. Die Drohung kann aber auch in anderer Form erfolgen, sodass dem potenziellen Erblasser gedroht wird, dass er in irgendein Heim kommt. Dies ist eine der Hauptängste der alten Menschen und mit diesen Ängsten, soweit die Erfahrung zeigt, wird ganz kräftig gedroht. Allerdings ist es oftmals schwierig von älteren Menschen diese Drohungen überhaupt zu erfahren. Meist muss man sich auch bei dritten Personen erkundigen. Interessant und richtig ist es in diesem Bereich, dass eventuelle Dritte Kontakt zu den Erbschleichern aufnehmen, um seine Verhaltensweisen kennenzulernen. Gerade die Drohung mit der Isolierung ist ein täglicher Musterfall mit dem Erbschleicher arbeiten, wobei hier zur Klarstellung darauf hingewiesen werden muss, dass die Drohung eben auch gegenüber Angehörigen erfolgen kann. Es gibt kaum ein Drohmittel, das hier nicht geschildert werden kann. Bekannt ist auch ein Fall bei dem der Erbschleicher damit gedroht hat, das liebgewonnene Haus zu verkaufen. Auch das ständige Anschreien des Erbschleicheropfers, gerade im Hinblick darauf, dass der Erbschleicher mit dem Testament nicht einverstanden ist, und immer lauter den Erblasser anschreit, ist ein Drohmittel. Das große Problem im Bereich der Bedrohungen von Erbschleicheropfern ist die Klärung für einen Juristen, ob die Verhaltensweise des Erbschleichers auch kausal für das Erstellen das Testaments war. In dem Fall mit der jugoslawischen Putzfrau aus München war im Testament sogar von dem Erblasser gewünscht, dass die Person, die hier sich an die Erbschlaft herangeschlichen hat, in der letzten Sekunde ihres Lebens, im Haus des Erblassers sein muss (was übrigens beim Tod des alten Menschen nicht der Fall war. Sie erhielt 15 Millionen Euro.).

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